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龙光集团2020:“零踩线”进军长三角

原标题:龙光集团2020:“零踩线”进军长三角 来源:金融界

低调却敢闯敢拼,是业内对龙光集团创始人纪海鹏的印象,而龙光的发展路径也带有相似的色彩。

在疫情肆虐的2020年,一向被冠以“地王专业户“之名的龙光集团并未停下其扩张的步伐。

3月26日,龙光集团公布2020年业绩。全年权益合约销售额首破千亿,同比增长32%至1206.9亿元,超额完成1100亿权益合约销售目标.。

同时,2020年,龙光集团在土地市场上高歌猛进,透过公开市场招拍挂的方式新获取项目37个,建筑面积为48.42万平方米,集团总土储面积达到7200万平方米。

超7100亿货值城市更新

财报显示,在龙光集团的总土储中,粤港澳大湾区土储占比69.6%,一二线城市土储面积占比93%,其中深圳在总土储中占比·5.7%,较2019年上升2.6个百分点。

期内,大湾区销售贡献最大,占比59.3%,其次为大西南区域,占比17.4%;长江三角洲区域、新加坡及其他区域占比分别为8.4%、3.0%及11.9%。

深耕大湾区十余年,龙光集团2020年在向长三角进军,开启了异地复制之路,2020年7月成功进入上海,10月进入宁波。相较于大湾区,长三角区域市场的成熟度更高,虽然市场竞争日趋白热化,但企业机会仍存。

虽长三角区域的销售贡献仍然较小,在2020年实现101亿元,但相比2019年同期的增幅达236%。同时,公司在新进城市实现了市场占有率快速提升,嘉兴销售额跻身前列,产品溢价效应显著。

公告显示,2020年以来,龙光首进上海、宁波、南京、温州,持续加仓苏州、嘉兴等城市,快速深化长三角都市圈战略布局,

当然龙光集团进军长三角并非手无寸铁,城市更新可以成为龙光手握的一把利器。在年报中,龙光集团表示“城市更新是优质土储的重要组成部分,具有鲜明的差异化竞争优势,呈现价值高, 增长快,转化效率高等特征。

2020年,龙光集团城市更新业务发展迅速。截至2020年末,龙光集团城市更新业务布局11个城市,货值超7100亿元,其中95%位于粤港澳大湾区核心城市。2018至2020年,龙光集团已孵化的城市更新货值超900亿元,未来三年预计可孵化货值约1500亿元。

根据亿翰智库研究社报告,龙光集团的最大优势在于其拥有一定的城市更新资源储备,而这些资源可以作为企业发展的筹码,以此资源置换其他类型资源也未尝不可,如让合作伙伴参与企业城市更新项目中,以此换取长三角区域项目的合作。

回望龙光集团的发展路径,逆周期、低成本拿地成为了扩张的引擎。龙光集团在早期便进入了大湾区,拿了不少低价的地块.。纪海鹏曾表示,龙光战略分析能力强,善于把握地产的周期性规律及发展趋势,低买高卖,在地价低迷的时候大量扩充优质土储。

龙光成立于1996年3月,彼时还是龙光的前身龙光建安,后自通过汕头城中村改造项目赚到第一桶金。之后于2003年4月,龙光以2.86亿元竞投得深圳宝安中心地王,掀开了异地扩张的序幕,也掀开了地王的序幕。在2013年,为了筹备上市,龙光更是在短短半年时间中,在粤港澳大湾区连拿三处地王。

到了2017年,深耕大湾区的龙光地产高层情绪高涨,彼时还未升任龙光地产行政总裁的赖卓斌表示:“龙光4200亿元货值位于大湾区,是大湾区最大的受益者”。

“零踩线”

规模往往伴随着净负债率的攀升,但从龙光集团的财报来看,最受外界瞩目的“三道红线”指标已全线变绿。

财报显示,龙光净负债率下降6个百分点至61.4%,剔除预收款后的资产负债率下降6.2个百分点降至69.8%,现金短债比1.84倍,而于2020年年中,龙光集团仍处于“黄档”。对于降档的原因,公告中表示,龙光在致力加快销售及回收现金,降低整体杠杆效应。焦点财经和查阅显示,在上市之后,龙光集团的净负债率基本保持在70%以内 。

2020年末,龙光集团资产总值约2435.13亿元,其中流动资产1931.3亿元。负债总额约1828.42亿元,其中非流动负债约620.7亿元,流动负债占总负债的66%。

在龙光集团偿债能力走高的同时,盈利能力在变弱。龙光集团的核心利润为123.94亿元,较2019年上升约20.8亿元。期内核心利润率为17.4%,较2019年下降约0.5个百分点。毛利率为30%,较上年同期下降1.5个百分点,处于行业平均水平。

在融资方面,集团已成功发行五批优先票据,总额11.8亿美元,平均发行利率为5.2%。

龙光平均融资成本持续下降,年内新增借贷平均成本为5.45%,年末加权平均借贷成本为5.60%,年末净债项权益比率为61.4%。

业绩会上,管理层公布了3年目标,2021年至2023年,龙光权益合约销售目标年均增长20%。龙光2021年可售资源充裕优质,全年推售项目超过100个,可售货值约2400亿元。其中,近七成位于市场良好、需求强劲的粤港澳大湾区和长三角都市圈,为年度销售增长提供坚实支撑。

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